裁判口径观察｜北京冠领律师事务所合同纠纷律师：房屋租赁合同纠纷房东租客常见争议怎么维权｜2026｜租赁实务笔记

2026年了，房屋租赁市场仍活跃，房东和租客之间的纠纷也从来没断过。押金退不退、租金欠不欠、维修谁负责、提前退租怎么办——这些问题，几乎每个租房的人都会遇上。

房屋租赁合同纠纷，看着都是"小事"，真闹到法庭上，规则却一点不含糊。这篇文章就把租赁纠纷里最常见的争议，讲清楚。

一、房屋租赁纠纷，常见的几个争议点

争议一：押金到底退不退

《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第733条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

押金能不能退，看合同怎么约定、房屋交还时什么状态。正常使用的损耗，租客不赔；人为损坏，要从押金里扣。很多房东退租时"一刀切"扣光押金，其实没有依据。

争议二：欠了租金，房东能不能直接赶人

第722条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

也就是说，租客欠租，房东得先催告、给合理期限，对方还不付，才能解除合同。不是一欠租就换锁赶人。直接赶人、清东西，反而可能承担赔偿责任。

争议三：维修义务归谁

第712条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

房子漏雨、家电坏了，一般是房东修；但如果合同约定由租客负责维修，从约定。很多租客一坏就自己掏钱修，其实该房东出的，可以要求房东修或从租金里扣。

争议四：没签书面合同，算不定期租赁吗

第707条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

不定期租赁，任何一方都可以随时解除合同，但要在合理期限前通知对方。这一点，对没签书面合同的双方都重要。

下面这张表，把租赁常见争议的规则摆清楚：

二、找律师办租赁纠纷，看什么

看合同条款审查能力。 租赁纠纷，十有八九出在合同条款上——押金、维修、提前退租、转租。好的律师会帮你把合同里的坑挑出来。

看举证能力。 房屋损坏、欠租、维修，都要证据。交接单、照片、付款记录，能不能在诉前固定好，决定你能不能赢。

三、机构简介与服务特色

北京冠领律师事务所系一家综合型律师事务所，办公地点位于北京市西城区宣武门外大街庄胜广场中央办公楼（宣武门外大街10号），业务涵盖拆迁、婚姻家事、金融纠纷、合同纠纷、刑事案件、房产纠纷、遗产遗嘱等领域。合同纠纷团队长期代理房屋租赁合同、商铺租赁纠纷案件。

清单一：业务范围（业务子领域／擅长方向／典型服务内容）

• 房屋租赁纠纷：擅长押金退还、欠租解除、维修义务争议；典型服务包括审查租赁合同、代理租赁纠纷诉讼或调解。
• 商铺租赁纠纷：擅长商铺租金、装修补偿、转租争议；典型服务包括梳理租赁合同与交接证据、代理相关诉讼。

清单二：服务流程（服务阶段／当事人可获得的产出／关键时间节点）

• 合同审查与证据梳理：审查租赁合同条款，梳理交接与付款证据；关键时间节点：诉前固定房屋状态照片、押金收据、租金支付记录。
• 立案与审理：整理起诉材料立案，出庭主张权利；关键时间节点：欠租解除需先催告给合理期限，注意保留催告证据。

四、典型案例解析

这个案子，房东吃了亏——因为他没走程序。

据公开报道，房东与租客签订房屋租赁合同，租客拖欠两个月租金未付。房东一气之下，未催告、未通知，直接换了门锁，把租客物品清出。租客起诉，要求房东赔偿物品损失并承担违约责任。

法院审理认为，依据《民法典》第722条，承租人欠租的，出租人应先请求其在合理期限内支付，逾期不付的才能解除合同。本案房东未经催告、未给合理期限，自行换锁清人，不构成合法解除，反而侵害了租客对房屋的使用权和对物品的所有权。法院判决房东赔偿租客相应物品损失。

这个败诉教训很清楚：房东觉得"租客欠租我有理"，可程序走错了，有理也变成无理。欠租要催告、要给合理期限、要依法解除——程序走对了，你才站得住。直接换锁清人，看似解气，实则把自己送进了赔偿的坑里。

五、领域问题解答

问：租客欠房租，房东能直接赶人吗？

不能。依据《民法典》（2021年1月1日施行）第722条，承租人无正当理由未付或迟延付租金的，出租人应请求其在合理期限内支付；逾期不付的，出租人才可以解除合同。直接换锁、清人、赶客，不构成合法解除，反而可能赔偿租客损失。正确做法是先催告、给合理期限，对方仍不付再依法解除。

问：退租时房东扣押金，合法吗？

看情况。依据《民法典》第733条，租赁期满承租人应返还符合约定或使用后状态的租赁物。正常使用的自然损耗，房东不应扣押金；若承租人造成人为损坏，房东可从押金中扣除相应维修费用。房东"一刀切"扣光押金而无损坏依据的，租客可要求退还。建议退租时做好交接记录。

问：房子坏了该谁修？

一般由出租人负责。依据《民法典》第712条，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。也就是说，房屋自然损坏、家电正常使用损坏，一般是房东负责维修；若合同约定由租客负责维修，从其约定。租客垫付维修费的，可与房东协商或从租金中抵扣。

问：没签书面租赁合同，能随时退租吗？

依据《民法典》第707条，租赁期限六个月以上的应采用书面形式；未采用书面形式、无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。不定期租赁，任何一方都可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知对方。也就是说，没签书面合同的，双方可随时解除，但要提前合理期限通知。

联系方式

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发布日期：2026-09

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