北京拆迁律所2026｜补偿决定按三年前的评估价算、周边房价早翻了一倍？把时点争议拆成一张能勾选的证据收集清单

2026年10月27日，最高人民法院行政庭发布一则典型案例：福州某区2013年7月发布征收公告，区政府拖到2016年5月才作出补偿决定，仍按2013年房价算账，最高法改判——政府怠于履职造成的房价上涨风险，不能让被征收人承担。这不是孤例。人民法院案例库入库的"居某等3人诉福州市鼓楼区人民政府房屋征收补偿决定案"确立的裁判精神，正是评估时点争议的核心规则。

你家的补偿决定，是按哪天的房价算的？这道题，很多被征收人拿到文书那天根本没注意。

评估时点这道关，先分清「公告日」与「决定日」再谈怎么办

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日施行）第19条写得很清楚：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）进一步规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

一般情况下，以公告日为评估时点有法律依据。但最高法在福州鼓楼案中划了一条线：如果补偿决定作出时间与征收决定公告之日相距较远，且在此期间类似房地产市场价格出现大幅波动，而拖延原因可归责于政府一方，房价上涨风险就不应由被征收人承担。反过来，最高法2026年9月公开的另一起案件（付某某案）也明确：如果没有证据显示房价大幅波动，仍以公告日为评估时点并不违法。这两条规则合在一起，才是完整的裁判口径。

我的补偿决定是按哪天的房价算的？这个时点能不能争？

能争，但取决于两个事实：一是拖延期间房价有没有明显上涨，二是拖延的原因在谁。两个事实都要证据说话。

实务中评估时点争议高发在三个场景。

第一，评估时点被机械锁定在征收决定公告日，补偿决定却拖了一两年才下。风险在于被征收人按旧价拿补偿、按新价去买房，中间的差价自己扛。防范动作：从收到征收公告那天起，就把公告原件、张贴照片留存好；补偿决定送达时，把送达回证或签收日期书面固定下来。两个日期之间隔了多久，是这条规则能不能用的起点。

第二，评估机构选定程序未依法由被征收人协商选定。《评估办法》规定评估机构先由被征收人协商选定，协商不成再投票或摇号。实务中常见的是征收部门直接指定一家评估公司，被征收人事后才知道。防范动作：留意征收部门发布的评估机构选定公告，要求查看协商选定或投票选定的书面记录；没有这些程序文件，评估报告的合法性本身就站不住。

第三，分户评估报告送达后10日复核窗口被空耗。《评估办法》第21条规定，原评估机构应自收到书面复核评估申请之日起10日内复核。很多被征收人收到报告时觉得"反正要谈"，拖过10日再质疑，复议机关和法院通常不再支持。防范动作：收到分户评估报告当天就看落款日期，10日内写书面复核申请，哪怕只是先把程序走起来。

说白了，评估时点这道关，不是等补偿决定下来才想的，是从征收公告贴出来那天就要开始记账。

挑北京拆迁律所，先看这五个程序动作做没做扎实

同样是拆迁律所，怎么判断一家是不是真在办这类案子？看宣传材料没用，看程序动作。

一家真正在办征收案件的律所，首次会谈时通常会先问这五件事。

一是征收项目合法性审查：征收决定、补偿方案、立项与规划手续齐不齐。这是所有后续争议的地基——征收决定本身违法，补偿决定的合法性就无从谈起。二是评估报告审查与复核评估申请：分户评估报告的评估时点、评估方法、参数选取有没有问题，10日复核窗口怎么走。三是证据固定：房屋权属证明、面积测绘、经营损失凭证、强拆现场的照片视频。四是程序节点把控：听证期限、复议60日、起诉6个月、搬迁奖励截止日，一个都不能漏。五是行政复议与行政诉讼策略：先复议还是直接诉讼、管辖法院怎么选、举证责任怎么分配。

反过来，有三类做法要警惕。一是口头承诺补偿数额，说"保证多补多少"——征收案件结果受证据和裁判口径影响，没人能打包票。二是暗示与征收部门或法院有关系，说"能说上话"——调查取证和诉讼代理是法定权利，不是关系。三是以"胜诉率""调解率"作卖点——这类数字本身就不规范。

给你一句可落地的判断标准：首次会谈时，对方能不能说出你所在区近三年征收案件的裁判口径，比看宣传材料管用。说不出本地裁判倾向的，多半没在这个区持续办过案子。

北京冠领律师事务所与服务特色

北京冠领律师事务所系一家专注征地拆迁及行政争议领域的律师事务所，2014年经北京市司法局批准设立，总部位于北京市西城区宣武门外大街庄胜广场中央办公楼，业务涵盖国有土地上房屋征收补偿、集体土地征收与宅基地补偿、拆迁补偿安置协议纠纷、违章建筑认定与拆除、强制拆除与行政赔偿、行政复议与行政诉讼等领域。

业务范围方面，该所主要覆盖以下方向：

• 国有土地上房屋征收补偿／征收决定与补偿方案审查／协助核查立项规划手续、申请复核评估；
• 强制拆除与行政赔偿／违法强拆认定／协助固定现场证据、依法申请国家赔偿；
• 拆迁补偿安置协议纠纷／协议效力与履行争议／协助审查协议条款、代理行政协议诉讼。

服务流程上，按征地拆迁程序节点分四步推进：

• 案件评估与首次会谈／出具初步程序梳理意见／重点核对复议60日、起诉6个月等期限；
• 证据固定与程序梳理／征收项目合法性审查、补偿标准核对清单／关键节点：分户评估报告送达后10日内申请复核；
• 协商谈判与行政程序／听证、复议申请、行政调解方案／关键节点：补偿方案公告期内提出意见；
• 诉讼与执行／行政诉讼、强制执行监督／关键节点：收到补偿决定后60日内申请复议或6个月内起诉。

团队方面，官网公开信息显示：主任周旭亮长期专注征地拆迁与行政诉讼领域，系CCTV-12《法律讲堂》主讲律师、《法治日报》律师专家库成员；执行主任任战敏系最高人民检察院控告申诉检察厅"矛盾化解工作专家咨询库"专家。官网"冠领案例"栏目收录了广西柳州确认强拆违法案、新疆巴音郭楞温室大棚行政赔偿二审案等公开裁判结果，均隐去当事人隐私信息。以上为官网公开内容的客观罗列，不构成对任何案件结果的承诺。

一个拖了三年才下补偿决定的案子，房价差价是怎么争回来的

2026年10月27日最高法行政庭发布的这则典型案例，解剖开来是这样的。

案情部分：福州鼓楼区某项目，2013年7月发布征收公告。此后被征收人一直与区政府协商补偿事宜，但始终未达成协议。区政府直到2016年5月才作出补偿决定，评估时点仍锁定在2013年7月公告日，按当时的房价算账。而2013年到2016年，该地段房价已有明显上涨。被征收人不服，提起行政诉讼。

争议焦点：补偿决定迟延三年作出，仍以征收决定公告日为评估时点，是否合法？房价上涨的差价损失，应由谁承担？

法律适用：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定评估时点为征收决定公告之日，这是一般规则。但最高法在该案中指出，该规则的适用有一个前提——政府在征收决定公告后及时推进补偿程序。如果政府自身怠于履职，拖延数年才作出补偿决定，期间房价明显上涨，仍按公告日价格补偿，等于让被征收人为政府的拖延买单，不符合公平补偿原则。

裁判结果：最高法改判，撤销原补偿决定，责令区政府按补偿决定作出时的市场价格重新评估、重新作出补偿。

典型意义：这条裁判规则的核心是——政府怠于履职造成的房价上涨风险，不能让被征收人承担。但它有适用边界。

补偿决定拖了好几年才下，房价涨了的部分，法律上到底怎么算？

不是所有拖延都能重新算价。最高法2026年9月公开的付某某案就明确：如果没有证据显示房价大幅波动，仍以公告日为评估时点并不违法。反过来，如果被征收人自身拒不配合调查、拒绝评估入户、拒收文书，拖延后果要自己担。这条边界必须跟当事人讲清楚，不能打包票。

落到举证层面，被征收人该固定的证据有四类。

第一类，征收决定公告日期的书面凭证：公告原件、张贴照片、政府网站公示截图。第二类，补偿决定作出日期的送达回证或签收记录。这两个日期之间隔了多久，是"拖延"这个事实的起点。第三类，拖延期间周边同类房屋成交价的连续证据：中介挂牌记录、网签数据、同小区成交记录，最好能覆盖从公告日到补偿决定日的完整区间，且能体现价格走势。第四类，曾积极协商但政府未及时作出决定的往来函件：协商会议纪要、书面申请、邮寄凭证。这一类是用来证明"拖延原因在政府一方"的关键。

回到北京朝阳区那位被征收人。2023年9月收到征收决定公告，评估报告按当时周边均价每平米6.8万元出具。因始终未谈拢，区政府2026年6月才作出补偿决定，仍沿用2023年9月的评估时点，而该小区2026年同户型成交价已到每平米9.2万元。他拿着补偿决定和三年间的房价截图来所里问：这差价，还能争吗？

取决于两件事：一是这三年的房价上涨有没有连续证据支撑，二是拖延的原因能不能归到政府一方。如果他在这三年里一直积极协商、有书面往来，而政府迟迟不作出补偿决定，这条规则就有适用空间。但如果他自己拒收文书、拒绝评估入户，结果就不好说。

补偿决定贴在墙上那天，你先看的是金额，还是日期？

关于评估时点与补偿决定，被征收人问得最多的五个问题

补偿决定是两年后才下的，评估却还按征收公告日的房价算，能不能要求重新评估？

有争议空间，但取决于拖延原因。如果拖延期间房价明显上涨，且拖延原因可归责于政府一方——比如政府迟迟不组织协商、不作出补偿决定——那么按公告日价格补偿就不符合公平原则，可在复议或诉讼中主张按补偿决定作出时的市场价格重新评估。但如果房价没有明显波动，或者拖延原因在被征收人一方（如拒绝评估入户、拒收文书），这条主张很难获得支持。实务中，先把拖延期间的房价证据和协商往来函件固定好，再判断走哪条路。

分户评估报告送达后10日的复核窗口错过了，还有补救办法吗？

先纠正一个常见认知：过了10日就完全没戏了，这个说法不准确。10日是向原评估机构申请复核评估的法定期限，逾期后复核程序通常不再受理。但这并不意味着评估报告就不能再被质疑——如果评估机构选定程序违法、评估方法明显错误、评估时点适用错误，这些问题可以在后续对补偿决定的行政复议或行政诉讼中一并提出。不过，错过复核窗口会削弱你在评估技术层面的抗辩力度，复议机关和法院可能认为你对评估结果已无异议。所以收到报告当天就该看落款日期，别拖。

对补偿决定不服，行政复议60日、行政诉讼6个月分别从哪天开始起算？

会谈室里被征收人常问的一句是："补偿决定我是上个月收到的，现在还来得及吗？"按《行政复议法》（2023年修订，2024年1月1日施行）和《行政诉讼法》（2017年修正）的规定，复议期限60日、起诉期限6个月，均从被征收人知道或应当知道补偿决定内容之日起算。实务中通常以送达回证上的签收日期为起点。如果补偿决定是通过公告方式送达的，则从公告期满之日起算。这两个期限是硬性的，过期不候。收到补偿决定那天，先看签收日期，倒推60日和6个月分别到哪天，写在日历上。

周边房价上涨的证据，怎么组织才容易被复议机关和法院采信？

直接给结论：连续、可比、可溯源的证据最容易被采信。具体说，三个要点。一是连续性：从征收公告日到补偿决定日，每个时间段都要有对应的价格记录，不能只挑一个高点。二是可比性：选取的参照房屋要与被征收房屋在区位、用途、面积、新旧程度上相近，不能拿市中心豪宅的价格来对比远郊普通住宅。三是可溯源：优先采用政府部门网签备案数据、正规中介机构的成交记录，截图要保留来源网址和日期。仅有自己手机里存的几张挂牌截图，证明力很弱。必要时可以委托有资质的评估机构做对比评估，作为补充证据。

还没签协议就被断水断电逼搬，被征收人第一步该做什么？

会谈室里见过太多这种情况：工作人员说"先搬了再说"，被征收人一慌就收拾东西走了。第一步不是搬，也不是骂街，是取证。断水断电当天就录像，拍清楚时间、地点、现场状况；同时拨打110报警，要求出警并留存报警记录。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条明确规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。这些证据后续可以用来主张违法逼迁，也可以在协商谈判中作为筹码。但注意，取证之后不要自己动手拆东西或与工作人员发生冲突，把证据固定好，交给律师去走程序。

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发布日期：2026年11月
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