【胜诉故事】租赁土地自建房被责令拆除，冠领律师仅用两个月替委托人保住房屋

　　白纸黑字签订合同租赁的土地被认为是擅自占用，土地上被默许建设的房屋被认为是违法建筑，几个月前，孙先生陷入了这样的困境中。他的房子真的是违建吗?他究竟该不该自行拆除呢?

　　2016年6月底，孙先生与浙江宁波某村庄签订租赁合同，约定租赁其2700平方米的宅基地使用权，用于建房经营，租期为6年。孙先生随后出资100万元在此地上建起5间房屋用于经营废品回收。

　　2022年5月底，宁波行政机关发布了征收土地预公告，将该村土地纳入了征收范围。此时距离孙先生的租期截止日期仅剩一个月，而村集体又因土地被征收无法办理他的续租手续。孙先生本想等到获得征地补偿后再搬离，没想到几个月后，没等来补偿，却等来了行政机关对他作出的《责令(限期)改正违法行为通知书》。其中载明孙先生的房屋因缺乏证件属于违法建筑，且其擅自占用土地的行为违反了《土地管理法》，因此要求其限期恢复原状，搬离所有设备并拆除建筑物。

　　孙先生认为自己的房屋权利来源合法，因而在未获得征收补偿前不应自行拆除。为了保住自己的征收利益，他决定诉诸法律。孙先生联系到北京冠领律师事务所，律师的专业解答让他对维权充满了信心，当即确认了委托意向。律所与孙先生签订了委托代理协议，委派专业处理拆迁纠纷的张雪萍律师前往宁波实地考察，专门承办此案。

　　冠领律师经过对案件的深入了解以及对相关文件的仔细分析后，发现案涉通知书不仅在事实认知上存在错误，而且来得很是突然，并未按照规定程序送达，说明行政机关在征收程序上存在不当的行政行为。冠领律师从此处入手形成办案思路，随后陪同孙先生去法院提起诉讼。

　　在诉讼期间，行政机关为推进建设进程，多次私下让孙先生先自行搬离，否则可能对其房屋进行强拆。这个小插曲让孙先生很是不安。冠领律师得知此事后正式向行政机关发送回函，表示是否搬离需要等待法院撤销《责令(限期)改正违法行为通知书》的裁判结果。此举及时安抚了孙先生的情绪，化解了他的不安，同时也让行政机关在庭审前未再提出类似要求。

　　庭审中，行政机关辩称，涉案通知书系过程性行为，是行政处罚前置程序，也是一种预告知行为，后续是否进行处罚视改正情况而定，对孙先生的权利义务不产生实际影响，不属行政诉讼受案范围，不具备可诉性。其次，孙先生的租赁合同已到期，应当自行搬离，其占用地块的行为涉嫌违法占用土地。

　　冠领律师反驳道，首先，涉案通知书对孙先生增设了拆除建筑物等义务，内容具有一定的强制性，对其权利义务有重大影响，具有可诉性。

　　其次，孙先生是通过签订租赁合同获取的宅基地使用权，当年建房时，村委会与行政机关均已知晓，无人提出异议，权利来源合法。另外，涉案房屋投资较大，而涉案土地因征收原因无法续租，行政机关明知孙先生建房情况仍要求拆除，违反了信赖利益保护原则(信赖利益保护原则：指当个人对行政机关作出的行政处分已产生信赖利益，并且这种信赖利益因其具有正当性而得到保护时，行政机关不得撤销这种信赖利益，而如果撤销就必须补偿其信赖利益损失)。且在行政相对人未获得任何补偿时，行政机关意图拆除其房屋，不具有正当性。

　　最后，根据我国《行政处罚法》的规定，行政机关在作出行政处罚决定之前，应当告知当事人拟作出的行政处罚内容及事实、理由、依据，并告知当事人依法享有的陈述、申辩、要求听证等权利。本案中，行政机关未对孙先生进行询问、制作询问笔录，没有保障孙先生陈述、申辩及要求听证的权利，没有规范送达，亦没有告知其具有行政复议和行政诉讼的权利，程序违法。

　　法院经审理，支持了冠领律师的代理意见，判决撤销行政机关作出的《责令(限期)改正违法行为通知书》。

　　冠领律师仅用两个月的时间，在法庭上和法庭外有理有据地拒绝了行政机关对委托人作出的搬离、拆除房屋等要求，成功帮助委托人守住了房屋，为其后续获取拆迁安置补偿打下了坚实的基础。

　　撰稿人：郭滢

　　审稿人：张冠彬

　　文章类型：原创B